집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 > 하자 담보책임

Keywords : 공인중개사, 민법, 민사특별법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률, 하자담보책임

 

⑴ 하자담보책임 이란?

① 건물을 건축하여 분양한 자(이하 “분양자”라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 “시공자”라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다.

② 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.

③ 공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다.

④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.

 

⑵ 하자담보책임의 추급권

① 분양목적물에 하자가 있는 경우 하자담보책임의 추급권은 최초로 분양받은 자가 아니라 '현재의. 구분소유자'에게 귀속된다.

② 건축물을 건축하여 분양한 자(분양자)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자(시공자)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다.

 

⑶ 하자담보책임의 내용

① 목적달성을 할 수 없을 정도로 중대한 하자인 경우 집합건물의 완공 후에도 분양계약을 해제할 수 있다.

② 목적달성을 할 수 있는 경미한 하자인 경우에는 하자보수청구에 그친다.

 

⑷ 담보책임의 기간

① 기산점 

구분	기산점
공용부분의 담보책임	사용승인일
전유부분의 하자담보책임	최초 입주하여 인도받은 때
하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 소멸시효의 기산점	하자 발생시

  ② 주요구조부나 지반공사의 하자는 기산일로부터 10년 내에 행사하여야 하고, 그 외의 부분은 5년 내에 행사해야 한다. 

제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다. 
1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년 
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 
② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. <개정 2016. 1. 19.>
1. 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날 
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일 
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다.