* 정답 및 해설은 하단에 있습니다. 183. 다음 중 주택임대차보호법에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 주거용 건물의 미등기 전세에도 동법은 적용된다. ② 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인도 우선변제권을 행사할 수 있다. ③ 저당권자의 저당권설정등기 일자가 임차인의 주택인도와 주민등록 전입의 일자와 같은 경우에는 경매시 임차권의 대항력은 인정되지않는다. ④ 임차인의 의사와 무관하게 주민등록이 행정기관에 의해 직권말소된 경우, 임차권은 대항력을 상실함이 원칙이다. ⑤ 위의 경우, 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되면 소급하여 그 대항력이 유지된다. 2. 주택임대차보호법에 관한 다음의 판례 내용 중 옳은 것으로 묶..
Keywords : 공인중개사, 실무, 주택임대차보호법, 대항력, 존속기간, 차임증감청구권, 우선변제권, 최우선변제권, 계약갱신청구권, 임차권등기명령 ⑴ 목적 및 적용범위 - 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 주택임대차보호법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. - 적용범위 : 주거용 건물, 실질용도, 일부가 주거목적외도 적용, 미등기/가건물/무허가/외국인 적용 - 미적용 : 일시사용, 사용대차, 콘도, 불법으로 주거용으로 개조, 법인 ⑵ 대항력 : "인도 + 주민등록" 다음 ..
Keywords : 공인중개사, 민법, 민사특별법, 주택임대차보호법, 임차권등기명령 ⑴ 임차권등기명령제도의 의의 - “임차권등기명령제도”란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다. ⑵ 요건 (신청방법) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않는 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 ..
Keywords : 공인중개사, 민법, 민사특별법, 주택임대차보호법, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 ⑴ 보증금 중 일정액의 보호(최우선변제권) ① 임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[주택의 인도, 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항). ② 이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 합니다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다. 여기서 '주택가..
Keywords : 공인중개사, 민법, 민사특별법, 주택임대차보호법, 대항력, 우선변제권 1) 보증금의 우선변제권 의의 ⑴ “우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항). ⑵ 우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득한다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항). ※ “확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결). ※ 우선변제권 관련 판례 임차인이 주택의 인도와 전입신고를..
Keywords: 공인중개사, 민법, 민사특별법, 주택임대차보호법, 대항력 1) 대항력의 개념 ⑴ 대항력의 의의 ① “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다(「주택임대차보호법」 제3조제1항). ② 주택에 대한 임대차는 민법상의 임대차와 달리 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날 0시부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다. ⑵ 대항요건 ① 주택임대차의 제3자에 대한 대항요건은 주택의 인도와 주민등록의 두 가지가 해당한다.이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 구분 내용 주택의 인도 「주택임대차보호법..
Keywords : 공인중개사, 민법, 민사특별법, 주택임대차보호법, 존속기간, 임대차기간, 계약갱신, 증감청구권 1) 계약갱신 요구 등 ⑴ 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문 및 제6조제1항). ⑵ 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서). ① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ③ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ④ 임대인..
Keywords : 공인중개사, 민법, 민사특별법, 주택임대차보호법, 존속기간, 임대차기간, 계약갱신 1) 최단기의 보장 ⑴ 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. (「주택임대차보호법」 제4조제1항). ⑵ 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. (「주택임대차보호법」 제4조제2항). 2) 계약 갱신 ⑴ 약정갱신 (갱신계약) ① 당사자 간의 계약으로 임대차의 갱신이 가능하다. ② 당사자 합의로 계약을 갱신하는 경우에는 차임 등의 증액청구 제한 규정이 적용되지 않는다. ⑵ 법정갱신(묵시적 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터..