Keywords : 공인중개사, 학개론, 투자론, 부동산투자회사, 리츠, 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정, 명목회사, 상근직원 1. 부동산투자회사제도 1) 부동산투자회사(REITs, Real Estate Investment Trusts) 란? ⑴ 부동산투자회사(REITs)는 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산 및 관련 사업에 투자한 후 투자자에게 배당을 통해 이익을 분배하는 지분금융의 하나이다. ⑵ ABS나 MBS가 기관투자자를 대상으로 한다는 점에서 일반 개인 투자자에게는 접근하기 어려운 점이 있으나, 부동산 투자회사를 통한 간접투자는 개인 투자자, 특히 소액투자가 가능하다는 장점이 있다 ⑶ 소액투자자가 주주로 참여하고 주식을 주식시장에서 자유롭게 거래한다는 점에서 부동산신탁과 다르다. ⑷ ..
Keywords : 공인중개사, 학개론, 부동산 투자론, 지분복귀액, 자본이득세 ⑴ 지분복귀액 ① 지분복귀액은 투자자가 대상부동산을 일정기간 보유하다가 처분하는 경우에 지분투자자의 자본이득인 시세차익을 말한다. ② 시세차익은 저당투자자의 몫이 아니라 지분투자자의 몫으로 지분복귀액이라고 한다. ③ 매도 현금흐름 또는 지분복귀액의 현금흐름은 투자기간 경과된 후 투자부동산의 처분에서부터 시작 ④ 매도가격은 투자 종료시점(말기)의 순영업소득을 환원이율로 환산하여 계산할 수 있다 - 매매가격 = 투자말기 순영업소득 / 환원이율 ⑵ 지분복귀액 계산 ① 장래 예상되는 매도가격을 추계한다. ② 매도경비는 부동산처분에 따른 중개수수료, 법적수속비, 기타경비 등이 포함된다 ③ 순매도액은 매도가격에서 매도경비를 뺀 값이다...
Keywords : 공인중개사, 학개론, 투자론, 현금수지, 영업수지, 가능조소득, 유효조소득, 순영업소득, 세전현금수지, 세후현금수지, 영업경비, 부채서비스액, 영업소득세 1) 현금 수지 ⑴ 부동산을 운영하여 임대료를 받은 영업 현금수지와 처분 시에 발생하는 지분복귀액 현금수지 두가지가 있다. ⑵ 영업 현금수지는 소득이득에 해당되고 지분복귀액은 자본이득에 해당된다. ⑶ 부동산투자 분석시에 대상부동산은 과거자료나 시장자료를 분석하여 예상수입과 지출을 추계하여야함 ⑷ 현금수지분석방법은 영업수지계산과 지분복귀액계산으로 나누어진다. 소득이득 자본이득 ① 보유기간, 운영(영업)을 통해 발생 ② 매기간 발생 ③ 지대, 임대료 ④ 영업의 현금수지를 통해 계산 ① 기간말, 처분시 발생 ② 한 번만 발생 ③ 매매차익,..
Keywords : 공인중개사, 학개론, 투자론, 화폐의 시간가치 계수, 역수관계, 일시불 현재가치, 미래가치, 연금의 현재가치, 미래가치, 저당상수, 감채기금계수 ※ 일수불의 현재가치 = 연금의 현재가치 X 감채기금계수 일시불의 미래가치 = 연금의 미래가치 X 저당상수 대출액 (연금의 현재가치) LTV 저당잔액 대출액 → 저당상수 → ← 연금의 현가계수 ← 원리금 (연금) DTI 부채감당률 원리금균등상환 부채서비스액
Keywords : 공인중개사, 학개론, 투자론, 화폐의 시간가치, 화패의 미래가치, 화패의 현재가치, 내가계수, 현가계수, 연금의 현재가치, 연금의 미래가치, 감채기금계수, 저당상수 1) 화폐의 시간가치 ⑴ 기업의 재무의사결정은 현재시점에서 이루어지는 반면, 그에 따른 대가(현금흐름)는 미래 여러 기간에 걸쳐 실현된다. 동일한 금액이라도 발생시점에 따라 화폐의 가치가 달라 지므로 서로 다른 시점에서 발생하는 현금흐름을 비교할 때에는 동일한 시점의 가치로 환산해서 비교하여야 한다. 따라서 화폐의 시간가치는 재무의사결정에서 무엇보다도 중요한 개념이다. ⑵ 부동산 투자의 경우에도, 투자시점은 현재이지만 수익발생시점은 미래이다. 현재의 비용과 미래의 수익을 동일 시점에 비교가 필요하다. ⑶ 투자여부를 결정하려..
Keywords : 공인중개사, 학개론, 투자론, 최적의 포트폴리오, 효율적 전선, 프론티어, 평균분산 지배원리, 무차별곡선, 보수적 투자자, 공격적 투자자, 자산 3분법 ⑴ 효율적 전선(프론티어) ① 효율적 프론티어란 평균-분산 지배원리를 만족하는 효율적 포트폴리오(efficient portfolio)를 연결하는 우상향하는 선이다 ② 동일 위험에서 최대의 수익률이 나는 포트폴리오, 또는 동일한 수익률에서 최소 위험이 나타나는 포트폴리오를 선택하여 연결한 선 ③ 효율적 전선상의 포트폴리오들은 그 수직으로 아래에 있는 모든 투자안들을 지배한다. 동일한 위험도에서 전선 아래의 다른 투자안을 지배 ④ 높은 수익률을 얻기 위해서는 투자자들은 더 많은 위험을 감수해야 하므로 효율적 전선은 우상향 곡선의 형태를 띈..
Keywords : 공인중개사, 학개론, 투자론, 포트폴리오, 비체계적 위험, 체계적위험, 분산투자, 요구수익률, 총위험 ⑴ 포트폴리오의 개념 ① 포트폴리오란 여러 개의 자산에 분산투자 함으로써 비체계적위험을 제거하는 자산관리 방법 - 포트폴리오에서 구성자산 수가 많을 수록 통계학적으로 비체계적위험을 제거할 확률이 높은 것은 상관계수가 +1이 아니기 때문이다. ② 부동산투자에서는 유형별 분산투자 뿐만 아니라 지역별 분산투자로 위험을 낮출 수 있음 ⑵ 포트폴리오 위험 ① 포트폴리오의 위험에는 체계적위험과 비체계적위험이 있다. 이를 포트폴리오의 총위험이라고 한다. ② 체계적 위험 (포트폴리오를 구성해도 피할 수 없는 위험) - 체계적 위험은 개별투자자가 피할 수 없는 위험이다. 불황, 공황 등 시장 전체에 ..
Keywords : 공인중개사, 학개론, 투자론, 평균분산 지배원리, 변이계수, 평균분산 결정법, 포트폴리오, 총위험, 체계적 위험, 비체계적 위험, 위험회피성향 ⑴ "평균분산 지배원리"란? ① 투자는 요구수익률과 기대수익률을 비교해 결정된다. 요구수익률은 위험을 측정하여 반영하고, 기대수익률은 미래의 수익의 가중평균하여 측정한다. ② 평균분산 지배원리에서는 수익은 평균(=평균 기대수익률, 기대수익률, 수익률)으로 측정하고, 위험은 분산이나 표준편차로 측정한다. ③ 평균은 평균 기대수익률, 기대수익률, 수익률과 같은 의미로 사용된다 ④ 위험은 표준편차, 분산과 같은 의미로 사용된다. ⑵ 평균 기대수익률과 위험 ① 평균기대수익률 - 경제상황별로 확률에 부동산의 미래 추정 수익률을 곱한 값을 모두 더하여 계..