포트폴리오 개념과 위험 (총위험, 비체계적위험, 분산투자, 요구수익률)

Keywords : 공인중개사, 학개론, 투자론, 포트폴리오, 비체계적 위험, 체계적위험, 분산투자, 요구수익률, 총위험

 

⑴ 포트폴리오의 개념

① 포트폴리오란 여러 개의 자산에 분산투자 함으로써 비체계적위험을 제거하는 자산관리 방법
- 포트폴리오에서 구성자산 수가 많을 수록 통계학적으로 비체계적위험을 제거할 확률이 높은 것은 상관계수가 +1이 아니기 때문이다.

② 부동산투자에서는 유형별 분산투자 뿐만 아니라 지역별 분산투자로 위험을 낮출 수 있음

 

⑵ 포트폴리오 위험

① 포트폴리오의 위험에는 체계적위험과 비체계적위험이 있다. 이를 포트폴리오의 총위험이라고 한다.

② 체계적 위험 (포트폴리오를 구성해도 피할 수 없는 위험)
- 체계적 위험은 개별투자자가 피할 수 없는 위험이다. 불황, 공황 등 시장 전체에 미치는 피할 수 없는 위험이다.
- 완벽한 분산투자를 통하여 포트폴리오를 구성해도 체계적위험은 피할 수 없다. ★
- 위험과 수익은 비례한다 : 위험 = 체계적 위험, 요구수익률 계산시 체계적위험만 할증, 비체계적위험 X
    ** 요구수익율 = 무위험률 + 위험할증률(체계적위험만 해당) + 인플레이션율
- 체계적 위험은 요구수익률을 높여서 줄일 수 있다★
- 위험과 수익의 상쇄관계란 분산투자의 경우 체계적 위험과 수익이 비례한다는 의미이다. 

③ 비체계적위험
- 비체계적위험은 개별적 기업 또는 개별적 부동산의 특성으로 야기되는 위험으로 분산투자(포트폴리오 구성)를 통해 피할 수 있는 위험
- 포트폴리오 구성 자산수가 증가할 수록 비체계적위험은 0에 가까워짐 

④ 총위험
- 총위험은 체계적위험과 비체계적위험을 합친 것을 의미한다.
- 자산수를 많이 구성하여 분산투자를 하면 비체계적위험은 감소하지만, 체계적위험은 감소하지 않는다
- 자산수를 무한하게 구성하면 비체계적위험은 0에 가까워지고, 체계적위험만이 존재하여 총위험과체계적위험이 같게 된다.

체계적위험	비체계적위험
시장 전체에 미치는 피할 수 없는 위험 모든 부동산(모든 투자자에게 동일) 위험과 수익의 비례(상쇄) 관계 인플레, 이자율 변화, 경기변동	피할 수 있는 위험 개별부동산(투자자별로 차이) 포트폴리오를 통해 제거하려는 위험 파업, 법적문제, 영업경비변동