Keywords : 공인중개사, 실무, 경매공매실무, 매수신청대리인 ⑴ 총칙 ① 매수신청대리권의 범위 - 매수신청 보증의 제공 - 입찰표의 작성 및 제출 - 차순위매수신고 - 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위 - 공유자의 우선매수신고 - 임차인의 임대주택 우선매수신고 - 차순위 매수신고의 지위를 포기하는 행위 ② 매수신청대리의 대상물 (중개대상물과 동일) - 토지, 건물 그 밖의 토지의 정착물, 임목, 공장재단, 광업재단 ⑵ 매수신청대리인 등록 ① 매수신청대리인이 되고자 하는 개업공인중개사는 중개사사무소가 있는 곳의 관할 지방법원의 장에게 매수신청대리인 등록을 하여야 한다. ② 등록 요건 ㈀ 개업공인중개사이거나 법인인 개업공인중개사 일 것 (부칙개공 X) ㈁ 부동산 경매에 관한 실무교육일 이수..
Keywords : 공인중개사, 실무, 경매, 공매, 경매절차, 강제경매, 임의경매, 매수보증금, 차순위매수신고 ⑴ 광의의 경매 종류 ① 사경매 : 골동품, 미술품, 농수산물 - 경매시장 ② 협의의 경매 : 강제경매, 임의경매 - 법원 ③ 공매 : 비업무용부동산 공매, 압류부동산 공매, 유입부동산 공매 - 한국자산관리공사 ⑵ 경매 ① 강제경매 - 집행권원을 보유한 채권자가 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 매각하여 그 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 방식 (채무자 일반재산에 대한 경매, 예견되지 않은 경매, 인적책임의 경매) - 집행권원 : 채권자가 채무자에 대하여 급부청구권이 있음을 표시하고, 그 청구권을 강제집행할 수 있음을 인정한 공적 문서 ㈀ 확정된 종국판결 (항고로만 불복할 수 있는 재판) ..
Keywords : 공인중개사, 실무, 상가건물임대차보호법, 대항력, 권리금, 3기 ⑴ 적용대상 ① 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우)에 적용 - 대항력 보장 - 권리금 규정 - 3기연체시 해지권 - 계약갱신요구권 - 표준계약서 - 감염병으로 폐업한 임차인의 해지권 (운영제한 3개월 이상으로 폐업시 계약해지, 3개월후 효력발생) - 우선변제권 - 임차등기명령제도 - 최단기 기간 보장 - 계약갱신시 증액제한 ② 대통령령을 정하는 환산보증금을 초과하는 임대차에 대하여는 대항력, 권리금 규정, 3기 연체시 해지권, 계약갱신요구권, 표준계약서, 감염병에 의한 폐업으로 인한 임차인의 해지권만 인정된다. (대항 권리 3기 갱신 표준 감염) ※ 환산보증금 = 보증..
Keywords : 공인중개사, 실무, 주택임대차보호법, 대항력, 존속기간, 차임증감청구권, 우선변제권, 최우선변제권, 계약갱신청구권, 임차권등기명령 ⑴ 목적 및 적용범위 - 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 주택임대차보호법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. - 적용범위 : 주거용 건물, 실질용도, 일부가 주거목적외도 적용, 미등기/가건물/무허가/외국인 적용 - 미적용 : 일시사용, 사용대차, 콘도, 불법으로 주거용으로 개조, 법인 ⑵ 대항력 : "인도 + 주민등록" 다음 ..
Keywords : 공인중개사, 실무, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 명의신탁 ⑴ 명의신탁 ① 부동산(의제부동산 포함)에 관한 소유권 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자가 그에 대한 등기(가등기 포함)는 타인의 명의로 하기로 하는 약정은 무효이다 (제3자에게 대항하지 못한다). ② 예외 : ㈀ 채무 변재 담보를 위하여 채권자가 부동산에 대한 물권을 이전 받거나(양도 담보) 가등기하는 경우 ㈁ 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 구분소유의 공유로 등기하는 경우(상호명의신탁) ㈂ 신탁법 ③ 명의신탁의 유형과 효력 명의신탁 유형 내용 2자간 명의신탁 - 명의신탁약정과 소유권이전등기는 무효 - 소유권은 명의신탁자에게 귀속, 수탁자명의..
Keywords : 공인중개사, 실무, 중개실무, 계약서, 검인 ⑴ 검인 신청 ① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 쌍무계약인 때에는 반대급부이 이행이 완료된 날부터, 편무계약인 때에는 계약의 효력 발생일로부터 60일 내에 부동산 소재지 시장∙군수∙구청장 또는 권한을 위임받은 자의 검인을 받아 등기소에 제출하여야 한다. ※ 위임받은 자 : 읍∙면∙동장 ② 검인 신청자 : 당사자 중 1인이나 위임을 받은 자, 계약서 작성한 변호사와 법무사 및 개업공인중개사 ③ 제출 : 계약서 원본 또는 판결서 등의 정본을 제출 ※ 전매시에는 먼저 체결된 계약의 계약서를 검인 받아야 한다. ④ 형식적 요건이 구비여부를 확인하고, 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산 소재 관할 세무서장에게 송부 ⑤ ..
Keywords : 공인중개사, 실무, 중개실무, 부동산거래 전자계약시스템 ⑴ 부동산거래 전자계약시스템이란? - 공인인증서∙전자서명∙부인방지 기술을 적용하여 종이∙인감 없이도 온라인 서명으로 부동산 전자계약 체결, 실거래신고 및 확정일자 부여 자동화, 거래계약서∙확인설명서 등 계약서류를 공인문서보관센터에 보관하는 전자적 방식의 부동산거래 계약서 작성 및 체결시스템 - https://irts.molit.go.kr 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 부동산 전자계약 작성 및 안내, 전자계약 현황 조회, 공동인증서 관리, 전자계약 중개사무소 안내, 이용안내 irts.molit.go.kr ⑵ 이용방법 - 태블릿 PC, 스마트폰 - 개업공인중개사는 회원으로 가입하고, 사업자범용공인인증서 또는 부동산전자계약용 공인..
Keywords : 공인중개사, 실무, 중개실무, 부동산거래계약, 계약서작성, 계약서기재사항 1) 계약서 작성시 일반적인 주의사항 ⑴ 당사자 확인 구분 내용 자연인 권리의 진정성 확인 : 소유자 확인 - 등기필정보, 인감증명서, 주민등록증 확인 (토지이용계획서/지적도/임야도 X) 행위능력 등의 조사확인 : 의사무능력자 - 무효, 제한능력자 - 취소 - 제한능력자는 법정대리인과 계약 또는 법정대리인의 동의 필요(단, 피성년후견인은 동의가 있어도 단독으로 할 수 없음) - 미성년자는 주민등록증 확인, 피성년후견인/피한정후견인 여부는 후견등기사항증명서 확인 임의대리인과 계약체결시 인감증명을 첨부한 위임장 등 서면을 확인 (본인에게 직접 대리권 수여여부 및 권한 범위 확인). ※ 부부라도 대리권 수여하였는지 확..