집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 > 공용부분

Keywords : 공인중개사, 민법, 민사특별법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률, 공용부분

 

1) 의의 및 종류 

⑴ "공용부분"이란 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분을 의미하며 구분소유권의 목적으로 할 수 없다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제1항).

⑵ 공유부분은 ① 구조상 공용부분과 ② 규약상 공용부분으로 나뉜다.

① 구조상 공용부분
- 구조상 공용구분 : 복도, 엘리베이터, 계단, 옥상, 전기시설처럼 외관상, 구조상 공용으로 이용되는 부분을 말한다.
- 구조상 공용부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없으며, 등기를 할 수 없다.

② 규약상 공용부분
- 규약상 공용부분 : 노인정, 어린이집, 관리사무실 등 입자주들의 규약에 의해서 공용부분으로 된 부속건물을 말한다.
- 규약상 공용부분은 등기를 해야하며 표제부만 둔다.
- 일부 공용부분이란 일부의 구분소유자만이 공동 사용하도록 제공된 것이다.

 

⑶ 공용부분의 판단기준 : 객관적인 용도에 의해서 결정

- 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 그 건물의 구조에 따른 '객관적인 용도'에 의하여 결정되어야 할 것이다.

 

 

2) 공용부분의 귀속, 분할, 처분의 제한

⑴ 공용부분의 귀속

① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유`에 속한다. 다만, 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제10조제1항).

② 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따른다.(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조제1항).

③ 위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조제2항). 

 

⑵ 공용부분은 입주자들의 공유이지만, 전원이 동의해도 공용부분을 분할할 수 없다.

① 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전부부분의 처분에 따른다.

② 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 아니하다.

③ 공용부분은 취득시효의 대상이 아니다.

 

⑶ 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다. 이는 규약에 의해서도 달리 정할 수 없다.

 

 

3) 공용부분의 사용과 관리

⑴ 공용부분의 사용

① 각 공유자는 공용부분을 '용도'에 따라 사용∙수익할 수 있다 (「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제11조).

② 공용부분에 대한 비용부담은 '지분비율'에 따른다.

 

⑵ 공용부분의 보존행위

① 보존행위는 공유자가 단독으로 할 수 있다.

② 공용부분에 속하는 부속시설이나 대지에 불법으로 점유한 자에게 방해제거청구권으로 철거할 수 있는 주체는 각 구분소유자이다.

 

⑶ 공용부분의 관리 및 변경

① 공용부분의 관리 : 공용부분의 변경이 아닌 한 통상 집회결의에 의한다.

② 공용부분의 변경 : 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 '3분의 2'이상 및 의결권의 '3분의 2'이상의 결의로써 결정한다. 단, 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 ‘구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4이상의 결의'로써 결정한다.

 

⑷ 공용부부의 관리비

① 체납 관리비 승계 ★ : 공용부분 관리비만 승계, 연체료 및 전유부분관리비 승계 X
- 공용부분의 채납관리비 : 특별승계인이 승계한다.
- 공용부분의 관리비에 대한 연체료 : 특별승계인이 승계하지 않는다.
- 전유부분의 체납관리비 : 특별승계인이 승계하지 않는다.

② 관리비 징수에 대한 유효한 규약이 존재하지 않더라도, 관리단은 공용부분에 대한 관리비를 그 의무부담자인 구분소유자에게 청구할 수 있다.

 

⑸ 공용부분의 하자추정 

① 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한때에는 그 하자는 전유부분이 아니라 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다. 

② 그 결과 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 입주자들의 공동책임으로 귀속한다.

 

4) 공용부분의 부담·수익 등 

⑴ 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조).

 

⑵ 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조).