집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 > 관리단 및 관리단집회

Keywords : 공인중개사, 민법, 민사특별법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률,관리단 및 관리단집회

 

⑴ 관리단의 당연 설립 및 구성

① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조제1항).

② 관리단은 특별한 조직행위가 없어도 당연히 성립한다.

③ 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조제2항).

 

⑵ 관리단의 의무

- 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조의2).

 

⑶ 관리단집회의 권한 및 의장

① 관리단의 사무는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제31조).

② 관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 된다. 다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그렇지 않다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제39조제1항).

 

⑷ 관리단집회의 소집

① 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 하고(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제32조), 필요하다고 인정할 때에는 관리단집회를 소집할 수 있다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제1항).

② 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제2항).

③ 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 달리 감경할 수 있다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제4항).

 

⑸ 의결권

① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 다음의 지분비율에 따른다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제1항 및 제12조).
- 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
- 위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.

② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제2항).

③ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제2항, 제24조제4항, 제26조의2제2항 또는 제26조의4제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제3항).

 

⑹ 의결방법

① 관리단집회의 의사는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항).

② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」으로 정하는 방법을 말함)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제2항).

 

⑺ 서면에 의한 결의 등

① 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제1항 본문).

② 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제2항).

 

⑻ 규약 및 관리단집회의 결의의 효력

① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조제1항).

② 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조제2항).

 

⑼ 결의취소의 소

구분소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 집회 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조의2).
- 집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우
- 결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우